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胡志刚从金融视角看房地产

  在日前举行的2011年房地产市场发展与美高梅mgm网址节能高层研讨会上,中国房地产研究会副会长胡志刚作了题为《从金融视角看房地产》的报告。

  自2010年4月以来,房地产调控政策逐渐收紧,但调控结果仍然是量小价不跌。据统计,自2003年以来,中央一共出台房地产调控政策40多项,但实施效果不容乐观。

  从宏观经济的角度来看,随着CPI(消费者物价指数)的不断上升,通货膨胀的风险越来越大。为应对全球经济危机而实行的经济刺激政策加剧了通货膨胀,为抑制通货膨胀而出台的稳健的货币政策又会引发滞涨。全社会都在静观,房地产调控政策能否落到实处?房价会不会降低?调控政策将如何完善?

  货币“蜜”变“水”

  流入市场的货币超量会造成物价上涨,甚至造成通货膨胀。此时,流动性货币对经济已失去促进作用,就像往蜜里不断兑水。

  从M2(广义货币)来看,去年我国是世界上货币发行量最大的国家,新增货币10.38万亿元。我国发行的M2是美国的1.2倍,而美国的GDP(国内生产总值)却是我国的2.3倍。在这个过程中,货币也开始逐渐由“蜜”变成了“水”。

  从新增贷款来看,2000年~2010年,我国新增贷款从1.33万亿元上升至7.95万亿元,增加了6.62万亿元。在投资驱动型增长模式一时无法改变的情况下,即使现在央行频繁加息,货币流动性过剩的问题也无法彻底解决。

  此外,随着国际资本的大量涌入,我国的外汇储备规模不断扩大。央行4月14日公布的数据显示,我国的外汇储备数量已突破3万亿美金,稳居全球首位,超出日本近2倍。

  房地产泡沫未消失

  当通货膨胀影响到房地产行业时,房价就会出现www.mgm59599.com的泡沫。即使今年中央出台了史上力度最大的房地产调控政策,房价泡沫也没有明显减少。首先,信贷涨幅过大,房地产上游产品价格上涨,成本推高了房价。其次,土地供应紧张,高地价导致高房价。再其次,房地产投机行为仍然存在。

  总的来说,房价居高不下的主要原因是通货膨胀,而城市化进程的推动、土地政策的不合理、全民炒房、房地产开发门槛高等因素也助推了房价的疯狂上涨。不仅如此,在土地指标有限的情况下,大规模的保障性住房建设将进一步压缩商品房用地空间。

  中央的房价调控思路是:先使房价稳定或略降,然后通过居民收入的增长逐步适应目前的高房价。事实上,在货币泛滥的情况下,居民收入增长将导致消费快速增长,这种设想根本不可能实现。

  滞涨苗头初现

  近日,温家宝总理指出,我国的企业目前面临两大困难:一是原材料价格上涨,二是成本推动。他强调,企业今年要准备好克服困难。最新数据显示,拉动我国经济的“马车”今年都在减速,这表明我国的经济发展已经开始减速,通货膨胀之“虎”与滞涨之“狼”已开始同时挡道。

  针对上述问题,可以通过增加市场供应稳定物价。国家发改委等部门近期密集约谈企业,用行政手段干预企业定价,而正确的做法应该是增加供应,回收货币,对冲通货膨胀。

  房地产调控堵转疏

  从2003年开始进行房地产调控起,房价屡屡反弹,形成了一个“高压舱”,政府、开发商、银行、老百姓都处在这样的高压环境中。

  从目前的房地产市场形势来看,一方面,调控应该由堵转向疏。由于中央对民生的关注度越来越高,控制房价的决心非常大,一线城市的房价如果不下降,下一步可能出台更严厉的调控政策,如扩大限购范围、扩大房产税征收范围等。另一方面,调控可能由堵转向疏。由于滞涨的苗头已经出现,调控将面临通货膨胀、滞涨双重干扰。从目前企业面临生产困境的情况来看,调控可能在某个时间点变“软”,即由堵转向疏。

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